1. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 부동성으로 인해 지역분석을 필요로 하게 된다.
② 용도의 다양성은 최유효이용의 판단근거가 된다.
③ 영속성은 부동산활동에 대해서 장기적 배려를 필연적으로 고려하게 한다.
④ 합병·분할의 가능성은 토지의 이행과 전환을 가능하게 한다.
⑤ 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산시장에서 부동산상품 간에 완벽한 대체는 불가능하다.
2. 다음의 부동산 권리분석 특별원칙은?
| · 하자전제의 원칙 · 범위확대의 원칙 · 차단의 원칙 · 완전심증의 원칙 · 유동성 대비의 원칙 |
① 능률성의 원칙 ② 탐문주의 원칙 ③ 증거주의 원칙 ④ 안정성의 원칙 ⑤ 사후확인의 원칙
3. 다음의 내용과 관련된 토지의 특성은?
| · 지가를 상승시키는 요인이 된다. · 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 있다. · 토지의 독점 소유욕을 갖게 하며, 토지이용을 집약화 시킨다. |
① 부동성 ② 부증성 ③ 영속성 ④ 개별성 ⑤ 인접성
4. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
| · ( )이란 임장활동의 전 단계 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하고 탁상 위에서 검토하여 1차적으로 하자의 유무를 발견하려는 작업이다. · ( )의 과정은 위험사례를 미리 발견하기 위한 노력 또는 그 기초 작업이다. |
① 보정 ② 심사 ③ 판독 ④ 면책사항 ⑤ 권리보증
5. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 옳지 않은 것은?
① 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 동일수급권이란 대상부동산과 대체 · 경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
④ 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
6. 감정평가 실무기준상 권리금 감정평가방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 권리금을 감정평가할 때에는 유형 · 무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.
② 권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있으며, 이 경우 감정평가액은 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하지 않아야 한다.
③ 유형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 원가법을 적용하여야 한다.
④ 무형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.
⑤ 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가 할 때에는 주된 방법으로 수익환원법으로 적용하여야 한다.
7. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
| · 가능총소득 : 1억원 · 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 5% · 재산세 : 300만원 · 화재보험료 : 200만원 · 영업소득세 : 400만원 · 건물주 개인업무비 : 500만원 · 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60% · 토지환원이율 : 5% · 건물환원이율 : 10% |
① 1,025,000,000원 ② 1,075,000,000원 ③ 1,125,000,000원 ④ 1,175,000,000원 ⑤ 1,225,000,000원
8. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평가한 대상토지의 감정평가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
| · 대상토지 : A시 B대로 30, 토지면적 200㎡, 제3종 일반주거지역, 주거용 토지 · 기준시점 : 2020.3.1. · 거래사례의 내역(거래시점 : 2019.9.1.) - 소재지 : A시 B대로 29 / 용도지역 : 제3종 일반주거지역 / 토지면적 : 250㎡ / 이용상황 : 주거용 / 거래사례가격 : 6억원 · 지가변동률(2019.9.1. ~ 2020.3.1.) : A시 주거지역은 3% 상승함 · 지역요인 : 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함. · 개별요인 : 대상토지는 거래사례에 비해 8% 우세함. · 그 밖의 다른 조건은 동일함. · 상승식으로 계산할 것. |
① 531,952,000원 ② 532,952,000원 ③ 533,952,000원 ④ 534,952,000원 ⑤ 535,952,000원
9. 감정평가에 관한 규칙상 주된 감정평가방법 중 거래사례비교법을 적용하는 것은?
| 가. 토지 나. 건물 다. 토지와 건물의 일괄 라. 임대료 마. 광업재단 바. 과수원 사. 자동차 |
① 가,나,바 ② 가,마,사 ③ 나,마,사 ④ 다,라,마 ⑤ 다,바,사
10. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율은?(단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함)
| · 유효총소득 : 80,000,000원 · 재산세 : 2,000,000원 · 화재보험료 : 1,000,000원 · 재산관리 수수료 : 1,000,000원 · 유틸리티 비용(전기,가스,난방 등 공익시설에 따른 비용) : 1,000,000원 · 소득세 : 2,000,000원 · 관리직원 인건비 : 2,000,000원 · 부채서비스액 : 연 40,000,000원 · 대부비율 : 30% · 대출조건 : 이자율 연 4%로 15년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리) · 저당상수(이자율 연 4%, 기간 15년) : 0.09 |
① 3.93% ② 4.93% ③ 5.93% ④ 6.93% ⑤ 7.93%