11. 감정평가사 A는 표준지공시지가의 감정평가를 의뢰받고 현장조사를 통해 표준지에 대해 다음과 같이 확인하였다. 표준지조사평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은?
① ㄱ : 급경사, ㄴ : 광대한면 ② ㄱ : 급경가, ㄴ : 중로한면 ③ ㄱ : 고지, ㄴ : 광대한면 ④ ㄱ : 고지, ㄴ : 중로한면
⑤ ㄱ : 고지, ㄴ : 소로한면
12. 우리나라의 부동산제도와 근거법률의 연결이 옳은 것은?
① 토지거래허가제 - 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 ②검인계약서제 - 「부동산등기법」 ③ 토지은행제 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 ④ 개발부담금제 - 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」 ⑤ 분양가상한제 - 「건축물의 분양에 관한 법률」
13. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 현재 지정될 수 있는 용도지역을 모두 고른 것은?
| ㄱ. 준상업지역 ㄴ. 준주거지역 ㄷ. 준공업지역 ㄹ. 준농림지역 |
① ㄱ,ㄴ ② ㄴ,ㄷ ③ ㄷ,ㄹ ④ ㄱ,ㄴ,ㄷ ⑤ ㄴ,ㄷ,ㄹ
14. 다음 중 부동산시장과 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은 몇 개인가?
| · 부동산정책이 자원배분의 비효율성을 악화시키는 것을 시장의 실패라 한다. · 법령상 도입순서를 비교하면 부동산거래신고제는 부동산실명제보다 빠르다. · 개발행위허가제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있는 제도이다. · 분양가상한제와 개발부담금제는 정부가 직접적으로 부동산에 개입하는 정책수단이다. · PIR(Price to Income Ratio)는 가구의 주택지불능력을 측정하는 지표이다. |
① 없음 ② 1개 ③ 2개 ④ 3개 ⑤4개
15. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 옳지 않은 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
① 부채감당률=1.0 ② 채무불이행=1.0 ③ 총부채상환비율=0.2 ④ 부채비율=1.0
⑤ 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)=0.8
16. 사업기간 초에 3억원을 토자하여 다음과 같은 현금유입의 현재가치가 발생하는 투자사업이 있다. 이 경우 보간법으로 산출한 내부수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
| 현금유입의 현재가치(단위 : 천원) | |
| 할인율 5%인 경우 | 할인율 6%인 경우 |
| 303,465 | 295,765 |
① 5.42% ② 5.43% ③ 5.44% ④ 5.45% ⑤ 5.46%
17. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 부동산투자에 수반되는 총위험은 체계적 위험과 비체계적 위험을 합한 것으로, 포트폴리오를 구성함으로써 제거할 수 있는 위험은 비체계적 위험이다.
② 포트폴리오를 구성하는 자산들의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 포트폴리오를 구성한다고 한더라도 위험은 감소되지 않는다.
③ 효율적 프론티어는 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 올릴 수 있는 포트폴리오의 집합을 연결한 선이다.
④ 무위험자산이 없는 경우의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되는데, 투자자가 위험선호형일 경우 최적 포트폴리오는 위험기피형에 비해 저위험 - 고수익 포트폴리오가 된다.
⑤ 위험자산으로만 구성된 포트폴리오와 무위험자산을 결합할 때 얻게 되는 직선의 기울기가 커질수록 기대초과수익률(위험프리미엄)이 커진다.
18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
| ㄱ. 현금유출의 현가합이 4천만원이고 현금유입의 현가합이 5천만원이라면, 수익성지수는 0.8이다. ㄴ. 내부수익률은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다. ㄷ. 재투자율로 내부시익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다. ㄹ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다. ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다. |
① ㄱ,ㄹ ② ㄴ,ㄷ ③ ㄹ,ㅁ ④ ㄱ,ㄴ,ㅁ ⑤ ㄷ,ㄹ,ㅁ
19. 화폐의 시간가치계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 연금의 미래가치계수가 된다.
② 원금균등분할상환방식에 매 기간의 상환액을 계산할 경우 저당상수를 사용한다.
③ 기말에 일정 누적액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액을 계산할 경우 연금의 현재가치계수를 사용한다.
④ 연금의 미래가치계수에 일시불의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 미래가치계수가 된다.
⑤ 저당상수에 연금의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 현재가치가 된다.
20. 부동산금융에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 역모기지는 시간이 지남에 따라 대출잔액이 늘어나는 구조이고, 일반적으로 비소구형 대출이다.
② 가치상승공유형대출은 담보물의 가치상승 일부분을 대출자가 사전약정에 의해 차입자에게 이전하기로 하는 조건의 대출이다.
③ 기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여는 현물출자, 자산구성, 최저자본금을 제한하는 규정이 없다.
④ 부채금융은 대출이나 회사채 발행 등을 통해 타인자본을 조달하는 방법으로서 저당담보부증권(MBS), 조인트벤처(joint venture) 등이 있다.
⑤ 우리나라의 공적보증형태 역모기지제도로 현재 주택연금, 농지연금, 산지연금이 시행되고 있다.