16. 부동산투자와 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 상업용 부동산투자는 일반적으로 다른 상품에 비하여 초기투자비용이 많이 들며 투자비용의 회수기간이 길지만 경기침체에 민감하지 않아 투자위험이 낮다.
② 시장위험이란 부동산이 위치한 입지여건의 변화 때문에 발생하는 위험으로서, 부동산시장의 수요·공급과 관련된 상황의 변화와 관련되어 있다.
③ 사업위험이란 부동산 사업자체에서 발생하는 수익성 변동의 위험을 말하며 시장위험, 입지위험, 관리·운영위험 등이 있다.
④ 법·제도적 위험에는 소유권위험, 정부정책위험, 불가항력적 위험, 유동성 위험이 있다.
⑤ 위험과 수익간에는 부(-)의 관계가 성립한다.
17. 부동산투자에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 부동산투자는 부동산이 갖고 있는 고유한 특성이 있지만 환금성, 안정성 측면에서 주식 투자와 다르지 않다.
② 부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션 방어 능력이 우수하여 디플레이션과 같은 경기침체기에 좋은 투자대상이다.
③ 부동산은 다른 투자상품에 비하여 거래비용의 부담이 크지만 부동산시장은 정보의 대칭성으로 인한 효율적 시장이다.
④ 부동산투자는 부동산의 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 등으로 인해 부동산시장의 변화를 면밀히 살펴야 한다.
⑤ 투자의 금융성이란 투자자가 투자자산을 필요한 시기에 손실없이 현금으로 전환할 수 있는 안정성의 정도를 말한다.
18. 부동산투자에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
| ㄱ. 순현재가치(NPV)법이란 투자로부터 발생하는 현재와 미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인하여 현재가치로 환산하고 이를 통하여 투자의사결정에 이용하는 기법이다. ㄴ. 추계된 현금수지에 대한 위험을 평가하는 위험할증률의 추계는 투자기간의 결정 및 현금수지에 대한 예측 이전에 해야 한다. ㄷ. 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 발생하는 미래의 현금흐름의 순현재가치와 부동산가격을 1로 만드는 할인율을 말한다. ㄹ. 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 비율로서 1보다 크면 경제적 타당성이 있는 것으로 판단한다. |
① ㄱ,ㄹ ② ㄴ,ㄷ ③ ㄱ,ㄴ,ㄷ ④ ㄱ,ㄴ,ㄹ ⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ
19. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 인플레이션, 화폐의 시차선호, 미래의 불확실성은 화폐의 시간가치를 발생시키는 요인이다.
② 감채기금이란 일정기간 후에 일정금액을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액을 말한다.
③ 연금의 미래가치란 매 기간 마다 일정금액을 불입해 나갈 때, 미래 일정시점에서의 불입금액 총액의 가치를 말한다.
④ 현재가치에 대한 미래가치를 산출하기 위하여 사용하는 이율을 이자율이라 하고, 미래가치에 대한 현재가치를 산출하기 위하여 사용하는 이율을 할인율이라 한다.
⑤ 부동산 경기가 침체하는 시기에 상업용 부동산의 수익이 일정함에도 불구하고 부동산 가격이 떨어지는 것은 할인율이 낮아지기 때문이다.
20. A씨는 주택을 구입하고자 한다. 다음 조건과 같이 기존 주택저당대출을 승계할 수 있다면 신규 주택저당대출 조건과 비교할 때, 이 승계권의 가치는 얼마인가?
| ㅇ 기존 주택저당대출 조건 - 현재 대출잔액 : 1억 5천만원 - 원리금균등분할상환방식 : 만기 20년, 대출금리 5%, 고정금리대출 ㅇ 신규 주택저당대출 조건 - 대출금액 : 1억 5천만원 - 원리금균등분할상환방식 : 만기 20년, 대출금리 7%, 고정금리대출 ㅇ 월 기준 연금현가계수 - (5%, 20년) : 150 - (7%, 20년) : 125 |
① 2,000만원 ② 2,250만원 ③ 2,500만원 ④ 2,750만원 ⑤ 3,000만원
21. 주택금융의 상환방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 만기일시상환방식은 대출만기 때까지는 원금상환이 전혀 이루어지지 않기에 매월 내는 이자가 만기 때까지 동일하다.
② 원리금균등분할상환방식은 대출 초기에 대출원리금의 지급액이 가장 크기에 차입자의 원리금지급 부담도 대출 초기에 가장 크다.
③ 원리금균등분할상환방식은 매기의 대출원리금이 동일하기에 대출 초기에는 대체로 원금상환 부분이 작고 이자지급 부분이 크다.
④ 점증상환방식은 초기에 대출이자를 전부 내고, 나머지 대출원금을 상환하는 방식으로 부의 상환(negative amortization)이 일어날 수 있다.
⑤ 원금균등분할방식이나 원리금균등분할상환방식에서 거치기간을 별도로 정할 수 있다.
22. 프로젝트 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 기업전체의 자산 또는 신용을 바탕으로 자금을 조달하고, 기업의 수익으로 원리금을 상환하거나 수익을 배당하는 방식의 자금조달기법이다.
② 프로젝트 사업주는 기업 또는 개인일 수 있으나, 법인은 될 수 없다.
③ 프로젝트 사업주는 대출기관으로부터 상환청구를 받지는 않으나, 이러한 방식으로 조달한 부채는 사업주의 재무상태표에는 부채로 계상된다.
④ 프로젝트 회사가 파산 또는 청산할 경우, 채권자들은 프로젝트 회사에 대해 원리금상환을 청구할 수 없다.
⑤ 프로젝트 사업주의 도덕적 헤이를 방지하기 위해 금융기관은 제한적 소구금융의 장치를 마련해두기도 한다.
23. 부동산금융 및 투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 부동산금융은 부동산의 매입이나 매각, 개발 등과 관련하여 자금이나 신용을 조달하거나 제공하는 것을 말한다.
② 부동산의 특성과 관련하여 분할거래의 용이성과 생산의 장기성으로 인해 부동산금융은 부동산의 거래나 개발 등에서 중요한 역할을 하게 된다.
③ 부동산투자에서 지분투자자가 대상 부동산에 가지는 권한을 지분권이라 하고, 저당투자자가 대상 부동산에 가지는 권한을 저당권이라 한다.
④ 부동산보유자는 보유부동산의 증권화를 통해 유동성을 확보할 수 있다.
⑤ 부동산금융이 일반금융과 다른 점으로 담보기능과 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다.
24. 부동산시장세분화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 시장세분화는 가격차별화, 최적의사결정, 상품차별화 등에 기초하여 부동산시장을 서로 다른 둘 또는 그 이상의 상위시장으로 묶는 과정이다.
② 시장을 세분화하는데 주로 사용되는 기준으로는 지리적 변수, 인구통계학적 변수, 심리적 변수, 행동적 변수 등이 있다.
③ 시장세분화전략은 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 명확히 하는 것을 말한다.
④ 부동산회사가 세분시장을 평가할 때, 우선해야 할 사항으로 적절한 시장규모와 성장성을 들 수 있다.
⑤ 세분시장에서 경쟁력과 매력도를 평가할 때 기존 경쟁자의 위협, 새로운 경쟁자의 위협, 대체제의 위협, 구매자의 협상력 증가 위협, 공급자의 협상력 증가 위협 등을 고려한다.
25. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산개발방식은?
| ㅇ 사업부지를 소유하고 있는 토지소유자가 개발이 완료된 후 개발업자나 시공사에게 공사대금을 완공된 일부의 건물로 변제하고, 나머지는 분양하거나 소유하는 형태이다. ㅇ 토지소유자는 대상 부지의 소유권을 소유한 상태에서 개발사업이 진행되도록 유도할 수 있고, 그 결과 발생하는 부동산가치의 상승분을 취득할 수 있는 이점이 있다. |
① 공영개발방식 ② 직접개발방식 ③ 대물교환방식 ④ 토지신탁방식 ⑤ BTL사업방식
26. 부동산개발사업의 위험에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
| ㅇ ( ㄱ )은 추정된 토지비, 건축비, 설계비 등 개발비용의 범위 내에서 개발이 이루어져야 하는데, 인플레이션 및 예상치 못한 개발기간의 장기화 등으로 발생할 수 있다. ㅇ ( ㄴ )은 용도지역제와 같은 토지이용규제의 변화와 관계기관 인허가 승인의 불확실성 등으로 야기될 수 있다. ㅇ ( ㄷ )은 개발기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등이 원인일 수 있다. |
① ㄱ : 시장위험, ㄴ : 계획위험 , ㄷ : 비용위험
② ㄱ : 시장위험, ㄴ : 법률위험 , ㄷ : 비용위험
③ ㄱ : 비용위험, ㄴ : 계획위험, ㄷ : 시장위험
④ ㄱ : 비용위험, ㄴ : 법률위험 , ㄷ : 시장위험
⑤ ㄱ : 비용위험, ㄴ : 법률위험 , ㄷ : 계획위험
27. 도시 및 주거환경정비법령상 다음에 해당하는 정비사업은?
| 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전 ·정비 ·개량하기 위한 사업 |
① 도시환경정비사업 ② 주거환경개선사업 ③ 주거환경관리사업 ④ 가로주택정비사업 ⑤ 재정비촉진사업
28. 부동산신탁에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 신탁회사의 전문성을 통해 이혜관계자들에게 안전성과 신뢰성을 제공해 줄 수 있다.
② 부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말하며, 위탁자가 지정한 제3자가 될 수도 있다.
③ 부동산신탁계약에서의 소유권 이전은 실질적 이전이 아니라 등기부상의 형식적 소유권 이전이다.
④ 신탁재산은 법률적으로 수탁자에게 귀속되지만 수익자를 위한 재산이므로 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 고유재산으로부터 독립된다.
⑤ 부동산담보신탁은 저당권 설정보다 소요되는 경비가 많고, 채무불이생 시 부동산 처분 절차가 복잡하다.
29. 공인중개사법령상 개업공인중개사 인터넷을 이용하여 중개대상물인 건축물에 관한 표시·광고를 할 때 명시하여야 하는 사항이 아닌 것은?
① 건축물의 방향 ② 건축물의 소유자 ③ 건축물의 총 층수 ④ 건축물의 준공검사를 받은 날 ⑤ 건축물의 주차대수 및 관리비
30. 공인중개사법령상 중개계약 시 거래계약서에 기재하여야 하는 사항은 모두 몇 개 인가?
| ㅇ 물건의 표시 ㅇ 권리이전의 내용 ㅇ 물건의 인도일시 ㅇ 거래당사자의 인적 사항 ㅇ 거래금액 ·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 ㅇ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 |
① 2개 ② 3개 ③ 4개 ④ 5개 ⑤ 6개