31. 우리나라의 부동산조세정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
| ㄱ. 부가가치세와 등록면허세는 국세에 속한다. ㄴ. 재산세와 상속세는 신고납부방식이다. ㄷ. 증여세와 재산세는 부동산의 보유단계에서 부과한다. ㄹ. 상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다. |
① ㄹ ② ㄱ,ㄹ ③ ㄴ,ㄷ ④ ㄱ,ㄴ,ㄷ ⑤ ㄱ,ㄴ,ㄹ
32. 우리나라의 부동산등기제도와 권리분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위해 처분금지가처분의 등기가 가능하다.
② 현재 환매(특약)등기제와 예고등기제는 「부동산등기법」상 폐지되었다.
③ 등기의 순서는 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따른다.
④ 근저당권과 담보가등기는 부동산경매에서 말소기준권리가 된다.
⑤ 부동산임차권은 부동산물권이 아니지만 등기할 수 있다.
33. 등기사항전부증명서의 갑구에서 확인할 수 없는 내용은?
① 가압류 ② 가등기 ③ 소유권 ④ 근저당권 ⑤ 강제경매개시결정
34. 토지에 관한 강제경매절차에서 토지의 부합물로서 낙찰자가 소유권을 취득할 수 없는 경우를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
| ㄱ. 토지소유자가 마당에 설치한 연못 ㄴ. 타인이 토지소유자의 동의 없이 임의로 심은 조경수 ㄷ. 토지에 지상권을 가진 자가 경작을 위해 심은 감나무 ㄹ. 기둥, 지붕 및 주벽의 공사가 완료되어 건물로서의 외관을 갖추었으나 사용승인 받지 못한 건물 |
① ㄱ,ㄴ ② ㄴ,ㄷ ③ ㄱ,ㄴ,ㄷ ④ ㄱ,ㄷ,ㄹ ⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ
35. 감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준 상 임대료 감정평가에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 임대사례비교법으로 감정평가 할 때 임대사례에 특수한 사정이나 개별적 등기가 반영되어 수집된 임대사례의 임대료가 적절하지 못한 경우에는 사정보정을 통해 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 임대료 수준으로 정상화하여야 한다.
② 시점수정은 대상물건의 임대료 변동률로 함을 원칙으로 한다.
③ 감정평가법인 등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용해야 한다.
④ 적산법은 원가방식에 기초하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.
⑤ 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
36. 감정평가방법 중 거래사례비교법과 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?
① 거래사례비교법은 실제 거래되는 가격을 준거하므로 현실성이 있으며 설득력이 풍부하다는 장점이 있다.
② 거래사례비교법과 관련된 가격원칙은 대체의 원칙이고, 구해진 가격은 비준가액이라 한다.
③ 거래사례비교법은 대상부동산과 동질·동일성이 있어서 비교 가능한 사례를 채택하는 것이 중요하다.
④ 거래사례는 위치에 있어서 동일성 내지 유사성이 있어야 하며, 인근지역에 소재하는 경우에는 지역요인비교를 하여야 한다.
⑤ 거래사례에 사정보정요인이 있는 경우 우선 사정보정을 하고, 거래시점과 기준시점간의 시간적 불일치를 정상화하는 작업인 시점수정을 하여야 한다.
37. 감정평가방식 중 원가방식에 관련된 설명으로 옳은 것은?
① 원가방식은 대체의 원칙, 수요와 공급의 원칙, 균형의 원칙, 외부의 원칙, 예측의 원칙과 밀접한 관련이 있다.
② 재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산 또는 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액으로서 원칙적으로 그 대상물건 값의 상한선을 나타낸다.
③ 대체원가란 건축자재, 설비공법 등에 있어 신축시점의 표준적인 것을 사용한 적정원가로서 이미 기능적 감가는 반영되어 있다.
④ 재조달원가를 구하는 방법은 직접적으로 총가격적산법(총량조사법), 변동율적용법(비용지수법) 등이 있고, 간접적으로 부분별단가적용법, 단위비교법 등이 있다.
⑤ 감가수정에 있어서 감가요인은 물리적요인, 기능적요인, 경제적요인이 있으며, 감가상각에 있어서 감가요인을 물리적요인, 경제적요인이 있다.
38. 다음 조건을 가진 부동산을 통해 산출한 내용으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
| ㅇ 가능총소득(PGI) : 연 150,000,000원 ㅇ 공실손실상당액·대손충당금 : 가능총소득의 10% ㅇ 운영경비(OE) : 유효총소득의 30% ㅇ 대출원리금 상환액 : 연 40,000,000원 ㅇ 가격구성비 : 토지 40%, 건물 60% ㅇ 토지환원이율 : 연 3%, 건물환원이율 : 연 5% |
① 운영경비는 40,500,000원이다.
② 종합환원이율은 연 4.2%이다.
③ 순영업소득(NOI)은 94,500,000원이다.
④ 유효총소득(EGI)은 135,000,000원이다.
⑤ 세전현금흐름(BTCF)은 53,500,000원이다.
39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상토지의 시산가액( ㎡ 당 단가)은?
| ㅇ 대상토지 현황 : A시 B구 C동 101번지, 일반상업지역, 상업나지 ㅇ 기준시점 : 2023.04.08. ㅇ 비교표준지 : A시 B구 C동 103번지, 일반상업지역, 상업나지 2023.01.01.기준 표준지공시지가 10,000,000원/ ㎡ ㅇ 지가변동률 : 1) 2023.01.01. ~ 2023.03.31. : -5.00% 2) 2023.04.01. ~ 2023.04.08. : -2.00% ㅇ 지역요인 : 비교표준지는 대상토지의 인근지역에 위치함 ㅇ 개별요인 : 대상토지는 비교표준지대비 획지조건에서 4% 열세하고, 환경조건에서 5% 우세하며, 다른 조건은 동일함 ㅇ 그 밖의 요인 보정 : 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 20% 증액 보정함 ㅇ 상승식으로 계산할 것 ㅇ 산정된 시간가액의 천원미만은 버릴 것 |
① 11,140,000원 ② 11,168,000원 ③ 11,190,000원 ④ 11,261,000원 ⑤ 11,970,000원
40. 감정평가에 관한 규칙의 내용으로 옳지 않은 것은?
① 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
② 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
③ 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하되, 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 감정평가법인 등은 과수원을 감정평가할 때에 공시지가기준법을 적용해야 한다.
⑤ 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.