[부동산학원론] [부동산감정평가론]

1. 감정평가의 기초 - 감정평가의 개념, 감정평가의 분류, 감정평가의 절차 2. 부동산가치(가격)이론 - 부동산 가치와 가격, 부동산가치의 발생과 형성, 가치형성 요인 분석, 부동산 가치원칙 3. 감정평가의 방식 및 적용 - 3방식의 개요, 원가법, 거래사례비교법, 공시지가기준법, 수익환원법, 물건별 감정평가방법 4. 감정평가 관련 기준 - 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준

 

1. 감정평가의 기초

- "감정평가"라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

- "감정평가업"이라 함은 타인의 의뢰에 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.

- 참모평가란 대중평가가 아니라 고용주 혹은 고용기관을 위해 하는 평가를 말한다.

- 기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

- 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등(이하 "대상물건")이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

- 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

- 가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

- 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

- 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

- 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

- 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

- 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 부분평가이다.

- 구분평가란 1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가하는 것을 말한다.

 

2. 부동산가치(가격)이론

- 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.

- 일정시점에서 부동산가격은 하나 밖에 없지만, 부동산가치는 여러 개 있을 수 있다.

- 부동산 가격과 가치 간에는 오차가 있을 수 있으며, 이는 감정평가 필요성의 근거가 된다.

- 가치형성요인은 가치발생요인에 영향을 미친다.

- 유효수요는 구입의사와 지불능력을 가지고 있는 수요이다.

- 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다.

- 대상 부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

- 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.

- 중도적 이용(iterim use)이란 가까운 장래에 대상 부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.

- 대체의 원칙이란 부동산의 가격이 대체관계의 유사 부동산으로부터 영향을 받는다는 것을 말한다.

- 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.

 

3. 감정평가의 방식과 적용

- 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.

- 평가대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 시산가액이라 한다.

- 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.

- 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 시산가액 조정을 생략할 수 있다.

- 감가수정의 방법 중 건물의 내용연수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법은 상환기금법이다.

- 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가상각누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.

- 수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 현금할인흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다.

- 감채기금환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이 때 재투자율은 안전율로 한다.

- 환원이율이란 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산 가격의 비율이다.

- 환원이율은 순수익을 자본환원해서 수익가격을 구하는 경우에 적용되며, 이는 결국 부동산의 수익성을 나타낸다.

- 부채감당법에 의한 자본환원율은 부채감당률에 저당비율과 저당상수를 곱하여 구한다.

- 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.

- 토지를 감정평가할 때에 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

- 건물을 감정평가할 때에 원가법을 원칙으로 적용하여야 한다.

- 임대료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사레비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

- 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가 방법으로 적용한다.

- 동산의 감정평가 시 적용해야할 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다.

 

4. 감정평가에 관한 규칙

제1조(목적) / 제2조(정의) / 제3조(감정평가법인 등의 의무) / 제4조(적용범위) / 제5조(시장가치기준 원칙) / 제6조(현황기준 원칙) / 제7조(개별물건기준 원칙 등) / 제8조(감정평가의 절차) / 제9조(기본적 사항의 확정) / 제10조(대상물건의 확인) / 제11조(감정평가방식) / 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 적용) / 제13조(감정평가서 작성) / 제13조2(전자문서로 된 감정평가서의 발급 등) / 제14조(토지의 감정평가) / 제15조(건물의 감정평가) / 제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) / 제17조(산림의 감정평가) / 제18조(과수원의 감정평가) / 제19조(공장재단 및 광업재단의 감정평가) / 제20조(자동차 등의 감정평가) / 제21조(동산의 감정평가) / 제22조(임대료의 감정평가) / 제23조(무형자산의 감정평가) / 제24조(유가증권 등의 감정평가) / 제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) / 제26조(그 밖의 물건의 감정평가) / 제27조(조언·정보 등의 제공)

 

4. 감정평가 실무기준

100 총칙 / 200 감정평가업자의 윤리 / 300 감정평가 의뢰와 수임 / 400 감정평가의 절차와 방법 / 500 감정평가서 / 600 물건별 감정평가 / 700 목적별 감정평가 / 800 보상평가 / 900 행정사항