[부동산학원론][부동산투자론]

1. 부동산투자의 이해 - 부동산투자의 개념, 부동산투자의 위험과 수익, 지렛대효과, 부동산투자의 위험 유형 2. 부동산투자결정이론 - 수익률을 통한 의사결정, 포트폴리오이론, 위험의 관리 3. 화폐의 시간가치와 현금흐름분석 - 화폐의 시간가치, 투자의 현금흐름분석 4. 부동산투자분석기법 - 투자분석기법의 구분, 할인기법(할인현금수지분석법), 비할인기법

 

1. 부동산투자의 이해

- 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.

- 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.

- 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.

- 차입이자율이 총수익투자율보다 높은 경우에는 부(-)의 레버리지가 발생한다.

- 평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.

 

2. 부동산투자결정이론

- 기대수익률은 투자한 부동산의 예상수입과 예상지출로 계산되는 수익률이다.

- 요구수익률은 투자자에게 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.

- 요구수익률은 무위험률과 위험할증률을 합산하여 계산해야 한다.

- 부동산상품을 지역,유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있다.

- 쳬계적 위험은 분산투자를 통해서도 회피할 수 없다.

 

3. 화폐의 시간가치와 현금흐름분석

- 연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자 계산방법으로 복리 방법을 채택한다.

- 원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매 기 원리금 상환액을 계산하려면, 저당상수를 활용할 수 있다.

- 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.

- 상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.

- 유효총소득은 가능총소득에서 공실손시상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.

 

4. 부동산투자기법

- 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.

- 할인현금흐름기법이란 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

- 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 고려한다.

- 내부수익률은 장래 예상되는 현금유입액과 현금유출액의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.

- 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.

- 지분투자수익률(ROE)세후현금흐름(ATCF)를 지분투자액으로 나눈 비율이다.

- 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.

- 유동비율은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.

- 대출기관이 채무불이행을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.

- 회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고, 회수기간이 더 짧은 투자안을 선택하는 투자결정법이다.

- 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.

- 회계적 이익률법에서는 상호배타적인 투자안일 경우에 목표이익률보다 큰 투자안 중에서 회계적 이익률이 가장 큰 투자안을 선택한다.

- 회계적 이익률(accounting rate of return)은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율이다.