[부동산학원론][부동산시장론]

1. 부동산시장의 이해 - 부동산시장의 이해, 부동산시장의 효율성, 주택시장 분석 2. 지대·지가이론 - 지대이론, 지가이론 3. 도시공간구조이론 - 동심원이론(버제스), 선형이론(호이트), 다핵심이론, 다차원이론 등 4. 부동산 입지이론 - 입지와 입지선정, 공업입지이론, 상업입지이론, 소매입지이론

 

1. 부동산시장의 이해

- 부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원배분 기능을 수행한다.

- 부동산시장은 부동산소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다.

- 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.

- 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다.

- 부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.

- 취득세의 강화는 수급자의 시장진입을 제한하여 시장의 효율성을 저해한다.

- 토지이용 규제로 인한 택지공급의 비탄력성은 주택공급의 가격탄력성을 비탄력적으로 하는 요인 중 하나이다.

- 개인은 주어진 소득이라는 제약조건 하에 최대의 만족을 얻을 수 잇는 주택서비스를 소비한다.

- 주거입지는 침입과 천이현상으로 인해 변화할 수 있다.

 

2. 지대·지가이론

- 리카도(D.Richardo)는 비옥한 토지의 희소성과 수확체감의 법칙으로 인해 지대가 발생한다고 보았다.

- 차액지대설에 따르면 생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

- 위치지대설에서 지대함수는 중심에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수이다.

- 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.

- 알론소(W.Alonso)의 입찰지대이론은 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.

- 헤이그(Haig)의 마찰비용이론은 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 보고 교통비의 중요성을 강조했다.

- 마찰비용이론에 의하면 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이 때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다.

 

3. 도시공간구조이론

- 버제스(Burgess)의 동심원이론은 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명했다.

- 버제스(Burgess)의 동심원이론은 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

- 동심원이론에 따르면 중심지에서 멀어질수록 지대 및 인구밀도가 낮아진다.

- 선형이론은 도시가 교통망을 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장한다는 이론이다.

- 다핵심이론에 따르면 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시공간구조가 형성된다.

- 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다.

- 다핵심이론의 핵심요소는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 수가 증가하고 특화될 수 있다.

 

4. 부동산 입지이론

- 베버의 최소비용이론에서 생산자는 합리적 경제인이라고 가정한다.

- 베버는 운송비·노동비·집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다.

- 뢰쉬는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.

- 최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모를 말한다.

- 크리스탈러의 중심지이론에서는 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.

- 허프는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다고 보았다.

- 넬슨의 소매입지이론에서는 특정점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.